Rénover des copropriétés à chaudières individuelles : le rôle central des maîtres d’oeuvre
Les copropriétés équipées de chaudières individuelles sont souvent perçues comme plus complexes à rénover que celles qui disposent d’une chaudière collective. Cette croyance limitante émane du fait que les travaux à payer à la copropriété par les propriétaires des appartements (COpropriétaires…) n’ont pas d’impact sur les charges (chauffage) annuelles de copropriété.
Le maître d’œuvre, pivot technique du projet, fait souvent partis de ceux qui aurait souvent tendance à le penser, lui qui est mobilisé à l’étude de la rénovation énergétique et qui agit en premier lieu sur les parties collectives. Est-ce à dire pourtant que la rénovation de copropriétés à chaudières individuelles est impossible ? On fait le point.
Le changement de chaudières individuelles dans un projet de travaux collectifs
Dans le cadre d’un projet de rénovation énergétique, le changement de chaudière individuelle peut être requis. Même si ce choix est personnel et relève de la décision de chaque propriétaire d’appartement, il peut être intrinsèquement lié à l’adoption des travaux collectifs quand ils concernent par exemple au conduit de fumées collectif ou à l’aération ; des problématiques considérées et votées en AG.
Le rôle clé du maître d’oeuvre
Pour le maître d’œuvre, la difficulté peut résider dans la mobilisation des copropriétaires, et le recensement exhaustif des équipements individuels (chaudières) disparates selon les logements (type, vétusté, entretien, installation, type d’énergie,).
Souvent, il imagine que puisque ces derniers payent leurs charges de façon individuelle, ils seront peu enclins à se mobiliser pour abonder des travaux collectifs et accepter de changer leur chaudière individuelle au bénéfice de tous. Pourtant, c’est une erreur de raisonner ainsi car la COpropriété est avant tout un ensemble de personnes qui jouit de gains individuels ET collectifs. Grâce à des rénovations en partie commune et privative, les copropriétaires peuvent obtenir des gains énergétiques et financiers non négligeables, ainsi qu’une plus-value immobilière.
Par ailleurs, intégrer les équipements privatifs telles que les chaudières dans sa mission d’étude et suivi d’un projet collectif de copropriété, est dissonant. En effet, il est mandaté par la copropriété qui ne gère pas les équipements individuels, puisque ceux-ci sont sous responsabilité individuelle. Ce serait pourtant la seule solution organisationnelle que le MOE l’intègre dans sa mission en copropriété chauffage individuel, afin de veiller à la comptabilité entre équipements individuels et système collectif d’évacuation pendant et après un chantier de rénovation.
A la place de cela, la plupart des MOE indique aux non sachant copropriétaires que le changement des « chaudières anciennes » est nécessaire et sous responsabilité des propriétaires d’appartement… qui ne savent gérer cela et ne peuvent profiter des avantages d’une commande groupée, soumises aux subventions collectives et intégrables dans un prête copropriété.
Savoir mobiliser les copropriétaires
Il est en effet tout à fait possible de faire voter des travaux de rénovation sur une copropriété équipée de chaudière individuelle. Le rôle du maître d’œuvre dans ce cas précis est essentiel pour mobiliser les copropriétaires et leur faire comprendre, avec pédagogie, l’intérêt général. Malheureusement, il arrive trop souvent que certains maîtres d’œuvre ne soient pas conscients de l’importance de leur rôle dans la mobilisation des copropriétaires, et frileux à l’idée de s’aventurer sur les parties privatives qu’ils n’estiment pas relever de leur feuille de route. Ils peuvent avoir une vision réductrice de leurs missions, pensant qu’ils doivent agir sur les parties collectives et non individuelles, qui nécessiterait de passer chaque appartement en revue et de recenser toutes les chaudières individuelles. Ce qui leur apparaît souvent, à la fois énergivore en temps et délicat dans la gestion de l’humain.
Il est donc crucial que les maîtres d’œuvre accompagnant la rénovation en copropriété changent de croyances et adoptent une vision plus globale, personnalisée et inclusive. Ils sont tout à fait légitimes dans leur devis à comptabiliser le temps passé pour l’étude des chaudières individuelles de chaque appartement. Ils doivent par ailleurs intégrer dans leur étude de travaux, en complément du recensement des chaudières individuelles, des prescriptions techniques pour le changement souhaité de chaudières puisqu’elles vont de pairs avec les travaux sur la ventilation et l’aération.
Une plus grande attention portée aux parties individuelles et privatives est absolument obligatoire dans la bonne conduite d’un projet de rénovation, quand bien même la mission se concentre sur le bâti collectif.
L’appel à projet de GRDF
Ce sujet est plus que jamais d’actualité. GRDF a d’ailleurs lancé un appel à projet intitulé « Rénovation performante des chaudières individuelles sur conduit shunt en copropriété » qui en fait état :
« Si la décision de rénover une ou plusieurs chaudière(s) individuelle(s) raccordée(s) à un conduit de fumée collectif est assez simple à prendre lorsque le propriétaire de l’immeuble est unique (c’est le cas en logement social par exemple), celle-ci s’avère plus compliquée lorsque l’immeuble est une copropriété.
En effet, en copropriété, le remplacement des chaudières individuelles standards par des chaudières individuelles THPE nécessite l’accord de chaque copropriétaire concerné par le remplacement de sa chaudière individuelle, l’accord de la copropriété en Assemblée Générale pour la rénovation du conduit collectif d’évacuation des produits de combustion et la coordination de tous les copropriétaires équipés de chaudières individuelles gaz standards raccordées sur ce conduit collectif.
Cette nécessité d’une validation individuelle de chaque copropriétaire de chaudière individuelle (y compris pour les chaudières ayant été remplacées récemment) et d’une validation collégiale pour le remplacement du conduit collectif, rend la prise de décision complexe, la rénovation devant être globale et synchronisée. »
La nécessité de changer de méthode !
Nous en revenons toujours à la même philosophie : sans changer (de méthode), nous obtiendrons et observerons toujours les mêmes résultats.
Sans analyse rigoureuse et compréhension des véritables causes racines à une difficulté ou frein constaté, ces derniers seront toujours existants, cachés par des dispositifs pansements couteux et inefficaces. L’essentiel est d’éradiquer les causes ou définir des ajustements de méthode pour relâcher les freins.
Mais en restant dans des « croyances limitantes », tout peut rester impossible 😉