La copropriété, un système qui dysfonctionne ?

Les copropriétés en France est un système basé sur des malentendus depuis des décennies.

Aujourd’hui, le secteur de la gestion de copropriétés connaît une forte crise, les syndics sont surchargés et sursollicités par leurs clients copropriétaires, angoissés qui plus est par le contexte énergétique actuel, sur les sujets d’actualité liés à leur habitat : sécurité, confort, et risques économiques.

Pourquoi alors continuer à tenter de former les gestionnaires à connaître et maîtriser tous les aspects de sujets hors de leur champ de compétence initial et de mission contractuelle, telle que la rénovation (énergétique) ?

Remise en question du métier de gestionnaire de copropriétés

Le turnover du métier explose avec un âge moyen de 37 ans et 10 ans d’ancienneté révèle une étude de l’Association Nationale des Gestionnaires de Copropriétés (ANGC) qui pointe l’instabilité et la complexité du métier de gestionnaire.

« Le métier n’est clairement pas une vocation chez les jeunes étudiants avec une part importante de profils issus d’une reconversion professionnelle. Et une fois en activité, ils sont encore 42 % à envisager d’en changer à plus ou moins long terme… Au final, ils s’accordent une note assez médiocre de 6,6/10 en matière de bonheur au travail. »

Source : Association Nationale des Gestionnaires de Copropriétés (ANGC) 

En outre, l’uberisation de ce métier par des startup qui ne proposent d’ailleurs pas la même prestation et ne sont donc pas à considérer comme des syndics, n’est-il pas un indicateur de la nécessité de cette remise en question et de l’évolution de ce métier ?

Co-propriétaires vs Propriétaires

La raison principale de cette situation se trouve dans le manque de connaissances et d’investissement des propriétaires d’appartements sur le sujet de la copropriété, c’est à dire des parties communes de la résidence et de leurs modalités de gestion.

En effet, aucun propriétaire d’appartement n’a jamais été formé, ni même informé du fonctionnement d’une copropriété. De plus, rares sont ceux qui ont été formellement introduits auprès de leurs voisins afin de faire connaissance pour réussir à vivre dans cet habitat collectif, ou même formés à la prise de décision.

« On ne choisit pas ses voisins ». Pourtant, la loi de 1965 de la copropriété et notamment les assemblées générales permettent aux copropriétaires d’avoir un vrai pouvoir de décision, en pleine démocratie directe (sujet d’actualité…), mais peu en sont conscients.

Les COpropriétaires sont donc rares. En effet, la plupart sont seulement propriétaires d’appartements, mais rares sont celles et ceux qui connaissent bien le rôle, les droits, les devoirs et les responsabilités d’un copropriétaire sur les parties communes. De même au sujet des rôles et du cadre de mission de leur syndic : « on le paye pour quoi alors, si ce n’est pas à lui de le faire ? ». Parfois, la copropriété a la chance de pouvoir élire au sein de son conseil syndical (CS) des copropriétaires avisés, et défendant l’intérêt général de leur mieux. Mais dans la plupart des cas, les CS sont plus souvent composés de personnes sensibles à défendre, avant tout, leurs intérêts personnels plutôt que d’œuvrer pour l’intérêt  collectif.

Le rôle du syndic

Dans ce contexte, les copropriétaires doivent cesser d’accuser assez systématiquement le syndic, dont le cadre contractuel est bien « l’administration » de biens collectifs privés et non « la gestion » comme le terme de « gestionnaire de copropriété » le laisse supposer dans les agences de syndic. Par avidité de pouvoir ou plutôt par nécessité commerciale, les gestionnaires ne réussissant pas à renvoyer la responsabilité de décision au maître d’ouvrage collectif (les copropriétaires), doivent gagner en pouvoir d’agir. En conséquence, ils ont besoin d’être présents à toutes les réunions entre copropriétaires et professionnels, de savoir répondre sur le fond à toutes les questions, et donc de se former sur tous les sujets qui concernent la copropriété en France. C’est une sirène dangereuse dont les gestionnaires doivent se méfier.

Ce système de la copropriété régi par la loi de 1965 dysfonctionne, et cela, depuis des décennies. La preuve ? Des copropriétés fragiles, dégradées voire en péril, avec des plans de sauvegarde à la clé. Ces actions publiques ont été « inventées » pour pallier cette incapacité de bonne gestion (privée) des copropriétaires.

Dans ce contexte instable, comment pourrions-nous réussir à transformer le système de « copropriété » en France ? Quelle est la place de la formation de ces professionnels ?

Pour aller plus loin, lire notre article Formations syndics : danger ou opportunité ?